土地收储工作加速推进 逾307亿元专项债即将发行

　　2025年全国首批用于收回收购存量闲置土地项目的地方政府专项债券（以下简称“专项债”）将于近期发行。2月24日，广东省财政厅发布《关于2025年广东省政府专项债券（八期～九期）发行有关事宜的通知》，将专项债券（八期～九期）竞争性招标时间确定为2月28日。

　　相关信息披露文件显示，本批专项债发行总额307.1859亿元，涉及2只债券，资金投向领域均为回收闲置存量土地。

　　中指研究院政策研究总监陈文静认为，本次广东省率先发行用于收回收购存量闲置土地的专项债，为市场释放更加积极的信号。

　　专项债管理机制优化完善

　　此前，广东省多地发布关于运用专项债券资金收回收购存量闲置土地的公示。据中指研究院统计，截至2月22日，广州、惠州、珠海、江门等城市公示的2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地项目超220宗，拟收储价格合计超430亿元。

　　陈文静分析称，本次广东省发行的专项债覆盖省内19个城市的86个项目，发行总额超307亿元，是此前公示项目拟收储价格总和的七成左右。

　　《广东省2024年预算执行情况和2025年预算草案的报告》显示，财政部提前下达广东省2025年新增债务限额3213亿元，其中专项债务3035亿元。“运用好专项债券资金回收闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房，推动房地产市场止跌回稳”则被写入广东省2025年重点政策支出安排。

　　国务院办公厅于2024年12月份发布的《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》提出，开展专项债券项目“自审自发”试点。其中，广东省（含深圳市）被列入地方政府专项债券项目“自审自发”试点地区名单。试点地区滚动组织筛选形成本地区项目清单，报经省级政府审核批准后不再报国家发展改革委、财政部审核，可立即组织发行专项债券。

　　有效防范化解风险

　　“随着专项债资金到位，土地收储工作推进，将有利于降低土地库存，稳定地价，引导预期，从而稳定商品房销售量和价格。”谈及本次专项债发行的影响，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，收回地块后不管是调整规划再出让、用于建设“好房子”，还是用作保障性住房用地或公共用地，都有利于改善房地产市场供给结构。

　　对于市场普遍关注的专项债偿付问题，上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，从募投计划等材料来看，首批用于回收存量闲置土地的专项债具有比较稳健的偿债机制。各地通过对地块收储价格的合理定价，有效降低收储成本。根据测算，地块出让后，扣除出让过程中的成本，土地出让净收入明显超过收储价格。

　　“从价格来看，各地折价收储存量土地，折扣多在九折左右。”陈文静表示，据中指研究院统计，广东省各地公示的第一批拟运用专项债收储的地块中，约有70%的地块，其拟收储价格与土地出让时成交价的比值在0.8到1.0之间。

　　在偿付资金来源方面，2025年广东省政府专项债券（八期）及2025年广东省政府专项债券（九期）的债券信用评级报告均显示，本期债券纳入广东省政府性基金预算管理，本息偿付资金来源包括募投项目对应的土地出让收益。根据广东省财政厅提供的资料，募投项目预期收益能够对相应债券本息形成覆盖。

　　严跃进建议，未来，要真正实现盘活存量闲置土地，就要增强土地的利用价值和再开发价值，即要积极促进房地产市场平稳健康发展，持续撬动市场对此类土地的需求。