厦门思明法院搭建“三保三先三延”机制 推动住建领域纠纷多元高效化解

　　住房和城乡建设纠纷关乎民生经济发展。近年来，厦门思明法院聚焦住建领域纠纷治理，探索建立“三保三先三延”工作机制，推动住建纠纷源头减量、高效化解，为辖区住房城乡建设高质量发展创造良好法治环境和营商环境。今年来新收房屋买卖合同、建设工程施工合同、物业服务合同等住建纠纷3588件，调撤案件1525件，调撤率超50%。新收案件数占比较大的房屋买卖、租赁、装饰装修合同纠纷分别同比下降21.39%、9.36%、4.85%，纠纷化解成效明显。

　　三项保障，搭建源头解纷“前哨站”

　　一是建立纠纷预防“联动哨”。建立住建纠纷联动预防化解工作机制，与市住房局、建设局、辖区城管局等6家行政单位，房地产中介、建筑等3家行业协会共建，聘任36名人大代表、住建领域工程师等担任特邀调解员，确立委派调解、定期研讨、培训等协作事项，为纠纷预防化解提供机制保障。

　　与厦门市住房局召开住房纠纷治理座谈会。思明法院供图

　　二是建好就地解纷“近邻哨”。在辖区街道社区设立“近邻法官工作室”和调解点，开展调解和法律咨询服务，2022年来家门口化解相邻关系等纠纷317件。指导房地产中介行业协会、民宿协会建立内设调解机构，行业协会自行化解房屋中介合同等纠纷150件。

　　三是建成诉调对接“衔接哨”。构建诉前调解与诉中审判闭环衔接机制，2个工作日内将调解不成的案件流转至审判庭，加快流转速度。将送达程序、追加当事人等程序性事项前置至诉前，调解阶段同步固定无争议事实、固定送达地址，加速案件审理。今年来审结案件2558件，结案率同比提升5个百分点。

　　三步先行，打造诉讼分流“加速器”

　　一是专业指导先行。针对物业纠纷基数大、调解意见难统一特点，搭建“法官+调解组织”专门团队，找准解纷突破口。率先引导业主填写《物业服务合同审判要素表》，快速锁定纠纷争议焦点。协同住房管理部门，将涉诉履行情况作为星级物业小区评级依据，激励物业公司自动协调化解纠纷。今年来调撤物业服务纠纷1131件，调撤率达74.11%。

　　二是诉前鉴定先行。针对建设工程合同纠纷对工程质量、价款争议多特点，施行建工纠纷诉前司法鉴定模式，将鉴定程序前移至诉前阶段，2022年来纳入诉前鉴定案件占新收建工案件的78.5%，以鉴促调推动化解48件，建工案件平均审理周期较实施前缩短21天。

　　业主向法院赠送锦旗。思明法院供图

　　三是示范诉讼先行。针对房屋买卖、租赁纠纷群体性纠纷多发特点，建立示范诉讼机制。诉前阶段加强关口识别，梳理涉案人数、案件影响等重点信息，并视情况启动四类案件监管程序。诉中选定代表性案件先行审理，全面固定基本事实，形成示范判例，推动关联案件批量审理。2022年至今妥善处理市重点“商办类”房地产项目纠纷511件，诉后无一案件提起上诉，无一案件引发群体事件、重大舆情等负面影响，无一案件进入执行程序，生效案件自动履行达100%。

　　三重延伸，筑牢衍生案件“防火墙”

　　一是深化重点领域源头预警。着眼房地产开发、商品房交易等重点领域，召开发布会，发布《房地产审判白皮书》，剖析房地产纠纷典型问题、成因并提出纠纷防范建议。发布《二手房交易法律风险提示书》，提示房地产交易法律风险。强化司法大数据分析，向上报送房企金融风险等情况反映专报2份，深入研判房产交易、租赁风险，助力源头防范风险。

　　二是强化重点行业指导防范。挖掘房产中介、物业等行业协会自治作用，向市房地产中介行业协会、市物业管理协会等行业自治组织发送司法建议3份，召开行业协会座谈会5次，旁听庭审2次，有效规范房产中介、物业行业规范治理。2023年中介服务合同纠纷同比减少8.51%。

　　组织物业协会代表旁听庭审。思明法院供图

　　三是强化重点案件示范引领。聚焦重点案件的警示引导作用，对于借用他人银行账户从事炒房活动失信被执行人，向公安机关依法移送犯罪线索3件，助力房地产市场净化。运用贴近民生“小案”讲述法治“大道理”，今年来14篇次住建纠纷典型案例被最高人民法院司法案例研究院、以及媒体报道，一位法官走进央视《今日说法》栏目解读小区加装电梯社会热点法律问题，有效涵养法治思维。（马嘉慧 曹天意 杨聪惠）