福建三明：一“票”激活沉睡的宅基地

　　唤醒沉睡的宅基地

　　78岁的黄良模是沙县夏茂镇长阜村村民，一家人在县城安家已10多年，村里的宅基地长期闲置。这让老黄感到很可惜：“用也用不上，卖也卖不掉。”

　　人走房空，土地抛荒，林地失管，是沙县农村的常态。

　　“沙县是中国小吃之乡，外出经营沙县小吃的从业人员6万余人，占农村劳动力的三分之二以上。”沙县小吃产业发展中心主任罗光华说。黄良模所在的长阜村洋后自然村，户籍人口近百户，目前仅余一户常住。

　　如何盘活农村沉睡资源，打通农村生产要素流通途径？

　　在探索农村产权制度改革过程中，三明市借鉴资本市场理念，建立林票、房票、地票等“三票”制度。

　　针对失管林地，当地鼓励村集体与国有林场开展合作，由合作双方按投资制发林票。场村合作使得林业规模化、集约化经营成为可能。伴随着林业经营效益提高，林票增值空间可期，林农将从中获得更多收益。作为股权凭证，除了收益分红，林票还具有交易变现、质押贷款等权能。

　　这一做法也延伸到了抛荒耕地、空置农房。三明市引导村集体、村民采取出租、入股等方式，与农企、合作社、经营大户开展合作，联合发展现代农业、乡村民宿等项目。双方按份额制发可分红、可流转、可信贷的地票、房票，从而激活土地、农房等农村资源。

　　相比起林地、耕地、农房，宅基地的情况要复杂得多，难以直接通过合股经营实现地票功能。

　　三明市的思路是联动旧村复垦与城乡建设用地增减挂钩政策，开发针对闲置宅基地的地票产品，由此唤醒沉睡已久的宅基地。

　　“针对福建省存在大量闲置、废弃旧宅基地情况，我们对农村散乱、闲置、废弃旧宅基地整治复垦，并将复垦新增耕地指标与城市经营性房地产和商业服务业占用耕地指标挂钩。”省自然资源厅有关负责人说，挂钩指标通过省级平台有偿交易，获得的收益将按比例分配给农户、村集体以及县、镇两级财政，作为退出补偿、土地整治与新村建设资金。

　　村民退出宅基地后可获得退出补偿。这部分权益体现在票证上，就有了地票。

　　“根据农户退出的宅基地区位、面积，以及当前挂钩指标交易行情，扣除复垦成本后，我们确定了目前地票的票面价格为每平方米120元。”夏茂镇乡村振兴办工作人员罗善超说。

　　　　地票的“魔法”

　　今年8月9日，夏茂镇农村产权服务中心，黄良模领到了崭新的地票。票面价格为每平方米120元，总面积66.4平方米。和黄良模一起领到地票的，还有曾经的邻居黄良清、朱灶明，他们的闲置宅基地靠在一块，地票票面面积合计约150平方米。

　　这是夏茂镇发出的首批地票。长期闲置的150平方米宅基地，因此有了价值凭证。

　　让黄良模等3人高兴的是，通过手中的地票，闲置多年的宅基地可以通过多种途径变现，带来一笔“意外之财”。

　　　　究竟如何变现？

　　兑换地票后，村民既可“以地换钱”，也可“以地换地”“以地换房”。

　　所谓“以地换钱”，就是将地票出售——既可由政府回购，也可卖给本镇的其他村。保底收入为每平方米120元，日后土地增值还将产生溢价收益。

　　“以地换地”“以地换房”则是，用地票按比例置换位于集镇的宅基地或公寓楼。

　　今年5月，三明市印发《农村新型住宅小区集中建设试点工作方案》，确定了夏茂镇等14个乡镇试点。夏茂镇的试点项目，是位于集镇的金茂农村新型住宅小区。为推动新型城镇化，当地鼓励村民以地票置换集镇的宅基地与公寓楼。

　　“以新型住宅小区田字形宅基地为例，每平方米的售价为3000元。按照制度设计，10平方米票面面积，可置换1平方米宅基地。”罗善超说，“以地换地”时，地票的实际价值达到每平方米300元。

　　黄良模等3人早已迁居城区，并没有在集镇居住的需求。但岩观村村民邓章威却想在集镇盖房。

　　于是，邓章威找到了黄良模、黄良清、朱灶明，经过协商，以每平方米190元的价格，花了约2.85万元，将他们的地票全部买下。

　　一来二去，黄良模等3人多赚了每平方米70元的差价。

　　随后，邓章威用这3张地票申请换购一块位于金茂农村新型住宅小区的田字形宅基地。这块宅基地占地面积85.8平方米，全款价为25.74万元。按照地票置换规则，邓章威购买的150平方米地票可置换15平方米宅基地，抵扣约4.5万元——减去买地票所花的2.8万元，他省下了1.7万元左右。

　　“经过一张地票的‘循环之旅’，3名村民通过闲置宅基地获益2.8万元，想买集镇宅基地的村民也省下了一笔钱。更重要的是，闲置宅基地可以复垦重获新生，也帮助偏远村、高山村的村民在集镇建房、买房，推动了新型城镇化和乡村振兴。”罗善超说。

　　　　持续拓展地票功能

　　夏茂镇第二批地票核发在即。位于梨树村车垅门的2.3976亩闲置宅基地即将开展复垦，预计可核发地票10户728.27平方米。

　　“无论是林票、房票还是地票，都把各种各样的闲置资源变成农民长期可以得到收益的资源性资产变现，让农民得到长期的财产性收入。”“三农”问题专家、福建农林大学新农村发展研究院执行院长温铁军认为，地票改革有利于盘活农村闲置资源资产。同时，农民能够通过地票交易，享受到土地溢价带来的收益，共享经济社会发展成果。

　　未来，三明还将拓展地票功能多样化，使其具有交易、变现、融资等多元化、证券化权能。

　　“以融资功能为例，地票可作为一种预期权益，作为质押标的，向金融机构贷款用于发展产业，促进农村产权交易循环健康发展。”罗善超说，早前，夏茂镇与沙县农商银行举行乡村振兴战略合作签约仪式，获得全镇授信10亿元，户均授信达6万元以上。未来，还将鼓励各类市场主体以不同合作形式，参与农村闲置宅基地盘活利用，逐步培育形成有稳定需求、增值预期和多方受益的地票市场。

　　地票多元功能实现，还有赖于配套公共服务供给。

　　目前，农村产权交易存在信息不对称，供需匹配不畅，资产评估、抵押融资等配套服务不健全等短板。为此，沙县探索构建县乡村三级农村产权交易体系。

　　在县一级，成立以公益性服务为主的农村产权交易中心，为不具备产权登记条件的土地承包经营权和农业设施设备办理农村产权鉴证书，使之具备抵押担保的功能；在乡镇一级，建立农村产权服务中心，承担林票、房票、地票核发、产权登记、交易、评估等具体职能；在村一级，设立产权交易村级服务站点，通过对农村闲置资源资产信息进行采集、整理、录入、比对，解决农村产权交易中双方在市场化水平上差异大、信息不对称等问题。（记者 张辉 林清智 通讯员 肖守洲 吴建）